공사대금을 받지 못했다면, 계약서보다 현장 기록이 먼저입니다

공사대금을 받지 못했다면, 계약서보다 현장 기록이 먼저입니다

공사를 끝내고도 대금을 받지 못하는 상황은 대개 계약서가 없어서 생기지 않습니다. 계약서는 있는데 그 뒤에 늘어난 작업과 변경된 내용이 문서로 남지 않아 다툼이 되는 경우가 훨씬 많습니다. 공사대금을 받지 못했다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약서가 아니라 현장에서 실제로 무엇을 했는지에 대한 기록입니다.

발주자 측은 하자를 이유로 지급을 미루거나, 애초에 그 작업은 계약에 포함되어 있었다고 주장합니다. 공사대금을 받지 못했다면 이 두 가지 방어에 대비한 자료부터 정리하셔야 합니다.

어떤 이유로 지급이 막히는가

추가 공사 대금이 문제 되는 경우가 가장 많습니다. 현장에서 구두로 지시를 받아 작업했는데, 나중에 그런 지시가 없었다거나 원래 범위에 포함된 것이라는 주장이 나옵니다.

하자를 이유로 한 지급 거절도 흔합니다. 실제 하자가 있는 경우도 있지만, 하자 보수 비용을 과대하게 산정해 대금 전체를 묶어 두는 경우도 있습니다.

정산 합의가 지연되면서 미지급 상태가 이어지기도 합니다. 준공은 되었는데 서로 인정하는 금액이 달라 몇 달씩 흘러가는 상황입니다.

발주자의 자금 사정이 악화된 경우도 있습니다. 이때는 다투는 것보다 남아 있는 재산을 확보하는 속도가 더 중요합니다.

실제로 이런 사례가 많습니다

인테리어 공사에서 착공 후 발주자가 마감재와 배치를 여러 차례 변경한 사례가 있었습니다. 변경 지시는 모두 메신저로 오갔는데 금액에 대한 언급은 없었습니다. 이 사건에서는 변경 전후의 도면과 현장 사진, 자재 구매 내역을 대조해 추가 작업의 범위와 가액을 산정했고, 그 자료가 인정되어 상당 부분이 받아들여졌습니다.

준공 직전 발주자가 하자 목록을 제시하며 대금 지급을 중단한 사례도 있었습니다. 목록의 항목을 하나씩 검토해 시공 범위 밖의 사항과 사용상 마모를 걸러내자 실제 하자 금액은 크게 줄었습니다.

어떤 수단을 쓸 수 있는가

공사대금 청구 소송이 기본입니다. 계약 범위와 추가 공사, 기성고를 특정해 청구합니다.

소송에 앞서 발주자의 재산에 가압류를 해 두는 것이 실질적으로 중요합니다. 판결 후 집행할 대상이 남아 있어야 하기 때문입니다.

공사 목적물을 점유하고 있다면 유치권을 주장할 여지가 있습니다. 다만 점유가 계속되어야 하고 요건이 엄격해 사전 검토가 필요합니다.

건물에 대한 저당권 설정 청구나 지급명령 신청 등 사안에 따라 더 빠른 수단을 선택할 수도 있습니다.

변호사는 이렇게 진행합니다

1. 계약 범위 확정 — 계약서와 내역서, 도면을 기준으로 원래 약정된 작업 범위를 확정합니다. 여기서 벗어난 부분이 추가 공사 청구의 근거가 됩니다.
2. 추가 공사 입증 자료 편성 — 변경 지시가 오간 메신저와 통화 내역, 현장 사진, 작업 일지, 자재 구매 내역을 시간 순으로 묶습니다. 구두 지시도 정황으로 증명할 수 있습니다.
3. 기성고 산정 — 공사가 중단된 사안이라면 어느 정도까지 진행되었는지를 객관적으로 산정합니다. 감정이 필요한 경우 그 준비를 함께 합니다.
4. 보전 조치 — 발주자의 부동산과 채권에 가압류를 진행해 회수 가능성을 확보합니다.
5. 하자 주장 대응 — 상대방이 제시한 하자 목록을 항목별로 검토해 시공 책임 범위와 금액을 다툽니다.

지금 확인하실 것

• 계약서와 내역서, 최초 도면의 보관 여부
• 변경 지시가 오간 메신저 대화 원본
• 공정별 현장 사진과 작업 일지
• 기성금 청구서와 실제 입금 내역의 차이
• 발주자 명의 부동산 등 재산 현황

법률사무소 정로의 강점

법률사무소 정로는 건설·인테리어 대금 분쟁에서 현장 자료를 법적 주장으로 옮기는 작업에 집중합니다. 공사대금을 받지 못했다면 감정과 억울함이 아니라 자료로 말해야 하므로, 흩어진 사진과 대화를 청구 항목별로 재편성하는 것을 첫 단계로 삼습니다.

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구두 지시라도 증명이 불가능한 것은 아닙니다. 변경된 내용이 실제로 시공되어 있다는 사실 자체가 강력한 정황이 되고, 그 작업에 들어간 자재의 구매 시점과 수량, 인력 투입 기록이 뒷받침되면 지시가 있었다고 볼 여지가 커집니다. 문제는 이런 자료가 시간이 지나면 흩어진다는 점입니다.

하자가 실제로 존재하는 경우에도 대금 전부를 지급하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 하자 보수에 필요한 상당한 비용만큼만 다툴 수 있으므로, 상대방이 제시한 금액이 과다한지 검토하는 작업이 곧 회수 금액으로 이어집니다. 견적서의 산출 근거를 따지는 일이 여기에 해당합니다.

발주자가 법인인 경우에는 법인의 자산 상태를 함께 확인해야 합니다. 공사가 끝난 뒤 법인을 정리하거나 자산을 이전하는 사례가 있어, 보전 조치를 미루면 소송에서 이기고도 받을 것이 없는 상황이 생깁니다. 그래서 청구 준비와 재산 조사를 동시에 진행합니다.

정산 협의를 이어가는 동안에도 시효는 흘러갑니다. 상대방이 지급 의사를 밝힌 문자나 일부 변제가 있으면 그 시점이 기준이 될 수 있으므로, 협의 과정의 기록을 남겨 두는 것만으로도 나중에 큰 차이를 만듭니다.

현장을 비우는 시점도 신중히 정하셔야 합니다. 유치권을 검토할 여지가 있는 사안에서 점유를 먼저 풀어 버리면 되돌릴 수 없으므로, 철수 전에 법적 수단이 남아 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

맺으며

대금 문제는 관계를 생각해 기다리다 시기를 놓치는 경우가 많습니다. 소멸시효와 발주자의 재산 상황을 함께 고려해 움직일 시점을 정하시는 것이 좋습니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.