공사대금을 받지 못했을 때, 유치권과 직접청구로 담보 확보하는 법

공사를 마쳤는데 대금이 들어오지 않으면 인건비와 자재비 부담이 그대로 시공자에게 돌아옵니다. 공사대금을 받지 못했을 때 소송만 생각하기 쉽지만, 그보다 먼저 담보를 확보하는 조치가 회수 가능성을 크게 좌우합니다.

자주 발생하는 사례

준공 후 발주자가 하자를 이유로 잔금을 미루는 경우, 원사업자가 발주처에서 대금을 받고도 하수급인에게 지급하지 않는 경우가 대표적입니다. 공사대금을 받지 못했을 때 어떤 조치를 먼저 해야 할지 몰라 시간을 흘려보내는 분들이 많습니다.

추가 공사를 구두로 지시받아 시공했는데 계약서가 없어 대금을 인정받지 못하는 경우, 원사업자가 부도 위기에 놓여 회수 자체가 불투명해지는 경우도 흔합니다.

활용 가능한 수단

수단	내용
유치권	목적물 점유로 변제 압박
저당권설정청구	수급인의 담보 확보 수단
직접청구	발주자에게 직접 지급 요구
가압류	공사대금채권·부동산 확보

변호사의 대응 방법

가장 먼저 기성고와 미지급액을 확정해야 합니다. 공사대금을 받지 못했을 때 상대는 대부분 하자와 지연을 이유로 감액을 주장하므로, 시공 범위와 완료 상태를 사진과 서류로 고정해 두는 작업이 필수입니다.

이어 상황에 맞는 담보 수단을 선택합니다. 현장을 점유하고 있다면 유치권을, 발주처에 미지급 대금이 남아 있다면 직접청구나 채권가압류를 검토하는 식입니다.

바로 할 일 체크리스트

• 기성 검사서·작업일지 확보
• 추가공사 지시 기록 정리
• 현장 점유 상태 확인·유지
• 발주처 미지급 잔액 파악

유치권은 공사대금 채권을 가진 시공자가 목적물을 점유하고 있을 때 인정되는 권리입니다. 대금을 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있어 사실상 강한 압박 수단이 되지만, 성립하려면 점유가 적법하고 계속되어야 하며 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다. 현장을 비운 뒤에 다시 들어가 점유를 주장하면 인정받기 어렵고, 오히려 주거침입이나 업무방해 문제로 번질 수 있으므로 매우 신중해야 합니다.

점유를 유지하는 방식도 중요합니다. 출입을 통제하고 현장 관리자를 두어 실질적으로 지배하고 있다는 사실을 남겨야 하며, 유치권 행사 사실을 게시하고 사진과 일지로 기록해 두어야 합니다. 발주자가 점유 이전을 시도하거나 경매가 진행되는 상황이라면 유치권 신고 등 절차적 대응도 함께 준비해야 합니다.

하도급 관계에서는 발주자에 대한 직접청구가 유력한 수단이 됩니다. 원사업자가 지급을 정지하거나 파산한 경우, 발주자와 원사업자, 수급사업자 사이에 직접 지급하기로 합의한 경우 등 법령이 정한 요건을 갖추면 발주자에게 직접 대금을 청구할 수 있습니다. 이 경우 발주자가 원사업자에게 지급하기 전에 청구 의사를 명확히 통지하는 것이 관건이므로, 요건을 확인한 즉시 서면으로 통지해야 합니다.

상대가 하자를 이유로 감액을 주장한다면 하자의 존부와 보수 비용을 따로 따져야 합니다. 하자가 인정되더라도 그 보수에 드는 비용만큼만 공제되는 것이 원칙이고, 공사대금 전액의 지급을 거절할 근거가 되지는 않습니다. 또한 설계나 발주자의 지시에 따른 시공에서 비롯된 문제라면 시공자의 책임이 부정될 수 있으므로, 지시 경위를 보여주는 자료를 확보해 두어야 합니다.

법률사무소 정로의 강점

법률사무소 정로는 건설 현장의 대금 분쟁에서 담보 확보와 본안 청구를 함께 설계해 왔습니다. 공사대금을 받지 못했을 때 필요한 것은 결국 회수이므로, 판결보다 집행 가능성을 먼저 놓고 전략을 세웁니다.

수행 방향	내용
금액 확정	기성고·추가공사 정리
담보 확보	유치권·가압류 병행
하자 대응	감액 주장의 당부 검증

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추가 공사 대금은 실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 현장에서 구두로 지시받아 시공하는 일이 흔한데, 나중에 발주자가 지시한 적이 없다고 부인하면 입증이 어려워집니다. 그러므로 변경 사항이 생길 때마다 문자나 메일로 확인을 받아 두고, 작업일지와 현장 사진에 날짜를 남기며, 자재 반입 내역과 인력 투입 기록을 정리해 두는 습관이 결국 대금을 지키는 방법이 됩니다.

가압류는 상대의 자력이 흔들리는 조짐이 보일 때 특히 중요합니다. 발주처가 원사업자에게 지급할 공사대금 채권을 가압류하면 자금이 다른 곳으로 빠져나가는 것을 막을 수 있고, 상대 소유 부동산이나 예금도 대상이 될 수 있습니다. 다만 피보전채권과 보전의 필요성을 소명해야 하고 담보 제공이 요구되므로, 준비 기간을 감안해 미리 검토를 시작하는 편이 좋습니다.

수급인은 공사대금 채권을 담보하기 위해 목적 건물에 저당권을 설정해 달라고 청구할 수 있는 권리도 갖습니다. 다만 이미 다른 담보권이 설정되어 있다면 실익이 줄어들 수 있으므로, 등기부를 확인해 순위와 채권 규모를 파악한 뒤 유치권이나 가압류 중 어떤 수단이 유리한지 비교해 결정하는 것이 합리적입니다.

공사대금 채권의 소멸시효는 3년으로 비교적 짧다는 점도 기억해 두어야 합니다. 대금을 달라고 몇 년째 말로만 요구하다가 시효가 지나 청구하지 못하게 되는 사례가 실제로 있습니다. 내용증명으로 청구한 뒤에는 6개월 안에 소 제기 등 후속 절차로 이어가야 중단 효력이 유지되므로, 통지 시점부터 일정을 관리해야 합니다.

맺으며

공사 대금은 시간이 지날수록 회수가 어려워집니다. 현장을 비우기 전에, 상대가 자금을 소진하기 전에 담보를 확보하는 것이 가장 확실한 대응입니다.

※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.